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    可否通過仲裁糾正業主的違章裝修行為

    2006-01-24 來源:民興物業 點擊:8702次     字體大小:

           [案情]王某系某海景大廈業主,其于2001年7月4日到管理處辦理人伙手續,并簽署《業主公約》。同年7月9日向物業管理公司提出陽臺裝修申請,并在申請表中承諾:(l)本人嚴格遵守管理處之《裝修管理規劃;(2)保證陽臺窗戶統一、美觀、安全,并保證不把空調安裝在陽臺外面;(3)安裝陽臺窗戶必須服從管理處統一管理。此后,王某違反小區安裝管理規定,擅自在陽臺安裝有框式窗戶,將陽臺封閉,且擅自拆除陽臺的門和墻體,把木地板直鋪到陽臺,將陽臺的地漏封堵。物業管理公司發現后即勸其整改,并于9月18日發出通知,要求王某拆除違規封裝之陽臺,但王某均置之不理。無奈之下,物業管理公司向人民法院起訴,法院以本案當事人雙方有仲裁協議為由,駁回起訴。物業管理公司遂起訴到深圳市仲裁委員會,2002年10月30日深圳市仲裁委員會受理此案。


          申訴人物業管理公司訴稱:業主王某違反了《深圳市家庭居室裝修管理規定》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》,海景大廈《業主公約》、《住宅裝修管理規定》中關于禁止改變房屋建筑外貌的規定,同時也違背了其在《安裝陽臺申請表》中的承諾。為此,申請人提出如下仲裁請求:(1)裁定被申請人拆除陽臺的違章裝修,恢復陽臺原狀:(2)裁定被申請人承擔本案仲裁費用。
    被申請人王某答辯稱:(1)被申請人封裝陽臺是經過申請人同意的(2)被申請人沒有違反《安裝陽臺申請表》中"業主承諾書"之承諾:(3)申請人對被申請人進行刁難的原因在于其自身的不正當利益。申請人推廣的無框式窗戶,系其內部人員所成立公司的產品。為此,被申請人認為,申請人提出的仲裁請求完全是為了其自身的不正當利益,沒有任何事實和訟律依據,應當予以駁回。
    仲裁庭審理查明:
          (一)1998年10月22日,申請人與海景大廈的開發商簽訂《物業管理合同》,開始為該住宅小區提供物業管理服務。至本案開庭之日,該住宅小區未曾召開業主大會,也沒有選舉產生業主委員會。該住宅小區的物業管理服務仍由申請人提供。
          (二)被申請人簽署了《業主公約》。該公約約定:(l)業主如需進行室內裝飾裝修,必須遵守本物業裝飾裝修管理規定,并填寫申請表,報物業管理公司審核批準后,向物業管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規定施工;(2)在本物業范圍內,不得擅自改變房屋及其設施設備的結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局;(3)違反本公約土述規定的,物業管理公司有權處理,并要求限期整改;(4)業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理公司之間因本公約發生的糾紛,協商不成的,提請市物業管理主管部門調解,或提交深圳市仲裁委員會依怯裁決。
          (三)2001年7月9日,被申請人填寫了《安裝陽臺裝修申請表》,并在申請表中承諾:")本人嚴格遵守管理處之《裝修管理規定》;(2)保證陽臺窗戶統一、美觀、安全,并保證不把空調安裝在陽臺外面,(3)保證陽臺窗戶的質量,因安裝陽臺窗戶所造成的不良后果由業主自己負責;(4)安裝陽臺窗戶必須服從管理處統一管理。在該申請表"管理處審批意見"一欄,管理處主任簽署了"必須按大廈管理處的規定,統一安裝無框式陽臺"的意見。
          (四)2001年7月12日,被申請人向申請人交納了2000元裝修押金,并先后兩次交納辦理出人證押金共210元。此后,被申請人在裝修陽臺時拆除了客廳與陽臺之間的門窗,封閉了陽臺的地漏,安裝了有框式陽臺窗戶,并把空調的室外機安裝在陽臺外面。
          (五)1999年11月19日,深圳市人民政府發布并實施《深圳市家庭居室裝修管理規定》(第90號政府令)。該規定第十七條規定:"家居裝修活動,應當服從物業管理單位按本規定進行的施工現場管理”;第十九條規定:"家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全,禁止下列行為:(l)改變房屋承重結構;(2)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗……''
          根據仲裁庭審理查明的案件事實和有關法律\法規\規章之規定,仲裁庭形成以下意見:
          (一)申請人根據與海景住宅小區開發商的《物業管理合同》對該小區進行前期物業管理,在該小區尚未召開業主大會選舉產生業主委員會的情況下繼續履行物業管理義務,應當認為申請人與該小區的業主之間存在實際的物業管理合同關系。
          (二)根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第三十三條之規定,業主公約是由業主承諾的、對全體業主具有約束力的、有關業主在住宅區使用、維護及其管理等方面權利義務的行為守則。被申請人在海景大廈住宅小區《業主公約》上簽字,表明其認可并接受該業主公約的約定。申請人作為該小區提供物業管理服務的物業管理公司,依照有關法律、法規和該業主公約,享有監督被申請人履行業主公約的權利和義務。申請人與被申請人因履行該業主公約而發生民事糾紛,可按業主公約的仲裁條款申請仲裁。
          (三)被申請人按照業主公約規定,就其陽臺裝修、簽署《安裝陽臺申請表》,并向申請人作出裝修承諾,申請人依業主公約要求出具審核意見,應當視為申請人與被申請人之間達成了具體的裝修服務協議,并接受申請人的統一管理服務。該約定與現行法律、法規、規章和業主公約并無不合,應認定有效,對雙方均具有約束力。被申請人沒有按照申請人審核批準的意見進行陽臺裝修,違反了雙方之間的約定,構成違約;申請人要求被申請人恢復陽臺原狀之請求,屬于申請人追究被申請人違約責任之主張,其目的是要求被申請人按照雙方的約定進行陽臺裝修,對此,仲裁庭予以支持。
    根據上述事實和理由,仲裁庭裁決如下:被申請人于本裁決書發出之日起15日內恢復其陽臺原狀。


          [評析]本案涉及物業管理中一個非常重要的問題,即物業管理公司對業主的違章裝修行為,能否通過仲裁的方式要求業主改正?
    實踐中,對業主的違章裝修行為,物業管理公司通常采用的方怯是:(1)向違章業主發出整改通知;(2)向有關行政主管部門投訴; (3)停水停電。從實際效果來看,第一種方怯是解決問題的最快捷的方式,但通常情況下,業主不予理會。第二種方怯面臨的問題是,對業主的違章裝修行為應當向哪一個行政主管部門投訴,是物業管理行政主管部門還是建設行政主管部門?對業主裝修行為是否違法的認定,應當由國土與規劃資源局負責還是建設局來負責?對此,《深圳市家庭居室裝修管理規定》(第90號政府令)也未予明確。其結果,物業管理公司通常是投訴無門.第三種方法面臨的問題是物業管理公司是否有權依<業主公約>的約定,對業主采取停水停電的措施?停水停電是否構成侵權.在上述三種方法均不能解決 問題的情況下,物業管理公司是否有權依據<物業管理合同>和<業主公約>中的仲裁協議申請仲裁呢?答案是肯定的.筆者認為,在”海景大廈案件”中,物業管理公司選擇仲裁的方式是恰當的,仲裁委員會的裁決也是公正的.
    根據仲裁法第2條、第3條的規定,平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛或其他財產權益糾紛,可以仲裁。在物業管理活動中,業主與物業管理公司之間是平等的民事主體關系,〈物業管理合同〉和〈業主公約〉中的仲裁條款對業主和物業管理公司均具有約束力。所以當發生物業管理爭議時,如果有仲裁協議,無論業主還是物業管理公司均有權依仲裁協議提起仲裁。
     

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